В последние годы наблюдается постоянный рост объемов потребления замороженных продуктов и полуфабрикатов в Москве и близлежащих регионах. Резко вырос спрос на холодильные склады, который существенно превышает предложение. В связи с этим крупные компании приступили к возведению собственных холодильных терминалов.
По данным консалтинговых компаний, всего в Московском регионе насчитывается около 45 холодных складов общей площадью порядка 350 тыс. м2. Из них новых качественных объектов - единицы.
СТРУКТУРА РЫНКА
Основной объем предложения рынка холодильных складов на сегодняшний день формируют:
овощехранилища, адаптированные под склады-холодильники;
хладокомбинаты, оставшиеся с советских времен;
холодильные склады производственных компаний - мясокомбинатов и молокозаводов, сдающих в аренду свободные площади;
холодильные склады логистических операторов, выделяющих часть площадей для организации холодильно-морозильных складов.
Обычно на низкотемпературных складах могут храниться и обрабатываться следующие группы товаров:
мясо, птица, сливочное масло, рыба, стандартные сыры;
FMCG (быстрооборачиваемые) товары: замороженная продукция - морепродукты, полуфабрикаты, овощные смеси;
молокопродукты - масло, сыр, йогурт;
охлажденная продукция - мясо, птица, рыба; детское питание; прочие товары и сырье.
Низкотемпературные склады в наибольшей степени отвечают требованиям арендаторов, так как именно они могут обеспечить необходимый температурный режим в широком диапазоне. Низкотемпературные склады (холодные склады) используются для хранения, дистрибуции и обработки продуктов глубокой заморозки, требующих специального температурного режима.
По словам Максима Шакирова, директора департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International, состояние и производственные мощности существующих в Московском регионе низкотемпературных складов не соответствуют требованиям продовольственного рынка.
"Рынок холодильно-морозильных складов в Московском регионе не развит. Основной объем предложения - созданные в советское время хладокомбинаты - не в состоянии обеспечить потребности активно развивающейся пищеперерабатывающей промышленности", - считает Руслан Суворов, руководитель отдела складской и производственной недвижимости компании Praedium.
Рынок холодильно- морозильных складов в Московском регионе не развит - созданные в советское время хладокомбинаты не в состоянии обеспечить потребности активно развивающейся пищеперерабатывающей промышленности. |
Часть хладокомбинатов (порядка 5%) находится в настоящее время на реконструкции, часть готовится к переезду за пределы Москвы. По данным Российского союза предприятий холодильной промышленности, в период с 2006-го по 2010 г. будет выведено из эксплуатации 5 хладокомбинатов суммарной емкостью около 40 тыс. тонн, что создаст еще больший дефицит в этом сегменте рынка.
Производители, для хранения продукции которых требуются специальные температурные условия, вынуждены использовать собственные низкотемпературные склады, например, "Кампина" в Ступино, "Эрман" в Раменском, "Нестле" в Жуковском, "Лактазиз" в Истре. Но строительство холодильного терминала для собственных нужд требует большого объема инвестиций в холодильное оборудование и технологии, это могут позволить себе только крупные компании. Средние и мелкие компании вынуждены довольствоваться арендой или ответственным хранением.
Компаний, специализирующихся на ответственном хранении замороженных продуктов, очень мало. Данный бизнес в основном строится на базе бывших "советских холодильников ". Основные низкотемпературные склады для ответственного хранения и спекулятивной сдачи в аренду предоставляются компаниями ИНКО, КПД Терминал, Агама, Алькор-продукт, Норд-Холод, Контех, Страгал, Заказы, Карго Терминал, Икма, Садко, Мосрыбокомбинат, хладокомбинаты № 1, 3, 5, 6, 7, 10, 11, 14 и некоторые другие.
По словам специалистов компании Colliers International, основной пик нагрузки на низкотемпературные склады наблюдается когда происходит их полное затаривание, с октября-ноября по апрель-май.
Компании-дистрибуторы замороженной продукции (АГАМА, ИНКО, ЛЕДОВО и др.) отмечают, что из-за сезонности спроса на замороженную продукцию у них есть возможность отдавать часть своих морозильных мощностей под ответственное хранение.
В период 2006-2010 гг. будет выведено из эксплуатации 5 хладокомбинатов суммарной емкостью около 40 тыс. тонн, что создаст еще больший дефицит в этом сегменте рынка. |
Тем не менее, российские предприниматели крайне изобретательны. Если ехать по МКАД, то в районе Реутова можно наблюдать рефрижераторные вагоны, переделанные под холодильные склады. Чтобы удовлетворить потребности своих клиентов. Можайское оптово-розничное предприятие сняло с платформы несколько рефрижераторных вагонов, поставило их на балки - и теперь оказывает услуги ответственного хранения. Хотя, конечно, это далеко не самый лучший способ решить проблему нехватки холодильных складов.
МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ И УСЛОВИЯ
По данным компании Praedium, на сегодняшний день наблюдается равномерное распределение холодильных мощностей между Москвой и Московской областью. На Москву приходится 50% предложения. В соответствии с программой правительства Москвы промышленные предприятия выводятся за черту города с целью высвобождения земель для строительства объектов жилого и социального назначения!
В настоящее время холодильные склады располагаются как на территории жилых районов, так и в промышленных зонах. Порядка 75% - на территории промзон.
Распределяются холодильные склады по округам Москвы относительно равномерно. При этом Юго-Западный округ не имеет ни одного объекта, Южный округ - имеет наибольшее число объектов.
Большая часть низкотемпературных складов в Московской области обычно располагается не далее 10-15 км от МКАД, в промышленных зонах. Для оптимального размещения груза холодильный склад должен иметь удобные подъездные пути, достаточное количество погрузочно-разгрузочных ворот, наличие ж/д ветки (для некоторых видов продукции, например, замороженной рыбы, которая в основном идет из Мурманска и Владивостока, где ж/д транспорт остается прерогативным), рампы и пандуса, компактного фреонового оборудования, достаточного места для парковки, а также бетонного пола с нагрузкой не менее 4 тонн/м2 и др.
Современный низкотемпературный склад может состоять из следующих помещений:
холодильник глубокой заморозки и холодильник для рыбы, температурный режим: ~18 °С;
холодильник охлажденных продуктов, температурный режим: +2...+ 5 °С;
зона погрузки/ разгрузки, 0...-5 °С;
зона сортировки, -18 °С.
Режим работы современного склада - круглосуточный.
Груз поступает на паллетах с автотранспорта и железнодорожных вагонов-рефрижераторов. В зависимости от типа товаров паллеты попадают в сортировочные зоны товаров быстрого и медленного движения.
Движение паллет внутри склада глубокой заморозки полностью автоматизировано и выполняется системой конвейеров и кранов-штабелеров, управляемых автоматической системой. Все движение товара отслеживается автоматической системой управления и учета (WMS). Высота таких комплексов может быть от 10 до 36 метров.
Среди крупных объектов, недавно введенных в эксплуатацию, можно выделить морозильный и холодильный складской комплекс класса "А" (классификация складских помещений представлена в конце настоящей статьи) - "КПД-Терминал". Морозильная часть комплекса, расположенного в 4 км от Москвы по Новорязанскому шоссе, обладает емкостью 12,5 тыс. паллето-мест, холодильная - 24 тыс. паллето-мест. Также к современным наиболее крупным объектам можно отнести проекты компании KM Logistic (складские комплексы в Химках и в Чеховском районе) и Tablogix, имеющие в составе своих комплексов холодные склады.
СТАВКИ АРЕНДЫ
Основные факторы, влияющие на уровень арендной ставки: местоположение, арендуемая площадь, качество оборудования, наличие развитой инфраструктуры.
Холодные склады более затратны, чем обычные, как в строительстве, так и в обслуживании, что объясняет повышенные ставки аренды в таких помещениях. По данным компании Becar Commercial Property Moscow, в московских холодильных складах класса "А" ставки аренды доходят до $470/м2 в год (с НДС, без эксплуатационных расходов), в складах "С" и ниже - составляют $180-250/м2 вгод.
"На рынке наблюдается большой разброс арендных ставок, - отмечает Руслан Суворов. - Рынок аренды холодильно-морозильных складов в настоящее время находится на начальной стадии своего развития.
Существует большой неудовлетворенный спрос. Уровень арендной платы не всегда соответствует классу объекта в силу низкой структурированности рынка. В большинстве случаев у арендодателей существует круг постоянных, проверенных арендаторов, с которыми заключены долгосрочные договоры аренды". В целом арендаторы холодильно-морозильных площадей малоактивны в силу отсутствия адекватного предложения.
НОВЫЕ ПРОЕКТЫ
Проектов холодильных или морозильных складов недостаточно для удовлетворения имеющихся на рынке потребностей. Один из строящихся объектов - складской комплекс Spring Park общей площадью 100 тыс. м2 - находится на Егорьевском шоссе, в пос. Родники. Холодильный склад займет на территории комплекса 7 тыс. м2. Строительство склада должно завершиться в конце текущего года.
Еще один проект - холодильный терминал агрохолдинга "Мираторг", который разместится в 11 км от МКАД, в Домодедовском районе (от ред., по данным ООО "АВИСАНКО" (Москва): строящийся склад является высокоавтоматизированным с уникальной системой охлаждения - аммиак и СО2, высота основной зоны хранения — 35 м, температура хранения — до -24 °С). Склад емкостью 24 тыс. паллето-мест будет работать как для собственных нужд компании, так и для сторонних организаций. Завершить строительство планируется осенью 2007 года.
КОММЕНТАРИИ ОПЕРАТОРОВ РЫНКА
Роман Соков, директор департамента консалтинга компании Весаг Commercial Property Moscow: - Российский и, в частности, московский рынок холодных складов еще очень не развит. Качественных объектов представлено крайне мало. В основном представленные сейчас холодные склады расположены на территории бывших хладокомбинатов и овощных баз.
В московских холодильных складах класса "А" ставки аренды доходят до $470/м2 в год (с НДС, без эксплуатационных расходов), в складах "С" и ниже составляют $180-250/м2 в год
|
Максим Шакиров, директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International:
- Ситуация на рынке низкотемпературных складов аналогична складской, где спрос до сих пор превышает предложение и отсутствует достаточное количество современных высококачественных площадей. Исходя из этого, некоторые девелоперы, логистические компании и сами производители нацелены на строительство новых площадей низкотемпературных складов или на реконструкцию уже существующих.
Данный шаг позволит им расширить спектр предлагаемых услуг и оперативно решать свои собственные производственные нужды.
Алексей Николаев, специалист по операциям с индустриальной недвижимостью департамента коммерческой недвижимости компании GVA Sawyer:
- Сейчас на рынке существует острая нехватка площадей в холодильных и морозильных камерах. В основном в Москве и Московской области используются старые, "советские", хладокомбинаты, в которых был проведен ремонт.
Цена аренды холодильных камер примерно на 10-15% выше, чем на сухие склады. Как правило, арендаторы холодильного оборудования в основном завязаны на своем обороте, поэтому они не могут позволить себе платить завышенную ставку аренды. Наиболее предпочтительный вариант в этом случае - купить землю/помещение и соответственно построить/оснастить холодильным оборудованием, исходя из своих целей, задач и требований.
Руслан Суворов, руководитель отдела складской и производственной недвижимости компании Praedium:
- Спрос на холодильные и морозильные склады растет, что обусловлено расширением российского рынка замороженных полуфабрикатов и овощей. На московском рынке спрос существенно превышает предложение.
По мнению компаний-потребителей холодильно-морозильных складов, конкуренция в данном сегменте рынка складских услуг отсутствует, и такая тенденция сохранится и в ближайшие 3-4 года. Новые проекты холодильно-морозильных складов реализуются компаниями в основном для собственных нужд, в то же время старые хладокомбинаты будут постепенно выводиться из эксплуатации.
Сейчас на рынке существует острая нехватка площадей в холодильных и морозильных камерах
От Х.RU: КЛАССИФИКАЦИЯ СКЛАДСКИХ ПОМЕЩЕНИЙ
Современное одноэтажное складское здание из легких металлоконструкций и сэндвич-панелей, построенное после 1990 года, предпочтительно прямоугольной формы без колонн или с шагом колонн не менее 12 метров и с расстоянием между пролетами не менее 24 метров.
Площадь застройки 40-45%.
Ровный бетонный пол с антипылевым покрытием, с нагрузкой не менее 5 тонн/м 2, на уровне 1,20 м от земли.
Высокие потолки не менее 13 метров, позволяющие установку многоуровневого стеллажного оборудования (6-7 ярусов).
Регулируемый температурный режим.
Наличие системы пожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения.
Наличие системы вентиляции.
Система охранной сигнализации и система видеонаблюдения.
Автономная электроподстанция и тепловой узел.
Наличие достаточного количества автоматических ворот докового типа (dock shelters) с погрузочно-разгрузочными площадками регулируемой высоты (dock levelers) (не менее 1 на 500 кв.м.).
Наличие площадок для отстоя большегрузных автомобилей и парковки легковых автомобилей.
Наличие площадок для маневрирования большегрузных автомобилей.
Наличие офисных помещений при складе.
Наличие вспомогательных помещений при складе (туалеты, душевые, подсобные помещения, раздевалки для персонала).
Наличие системы учета и контроля доступа сотрудников.
Оптико-волоконные телекоммуникации.
Огороженная и круглосуточно охраняемая, освещенная благоустроенная территория.
Расположение вблизи центральных магистралей.
Профессиональная система управления.
Опытный девелопер.
Ж/Д ветка.
Современное одноэтажное складское здание из легких металлоконструкций и сэндвич-панелей, предпочтительно прямоугольной формы без колонн или с шагом колонн не менее 9 метров и с расстоянием между пролетами не менее 24 метров.
Площадь застройки 45-55%.
Ровный бетонный пол с антипылевым покрытием, с нагрузкой не менее 5 тонн/м 2, на уровне 1,20 м от земли.
Высокие потолки не менее 10 метров, позволяющие установку многоуровневого стеллажного оборудования.
Регулируемый температурный режим.
Система вентиляции.
Наличие системы пожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения.
Система охранной сигнализации и система видеонаблюдения.
Наличие достаточного количества автоматических ворот докового типа (dock shelters) с погрузочно-разгрузочными площадками регулируемой высоты (dock levelers), (не менее 1 на 700 кв.м.).
Наличие площадок для отстоя большегрузных автомобилей и парковки легковых автомобилей.
Наличие площадок для маневрирования большегрузных автомобилей.
Наличие офисных помещений при складе.
Наличие вспомогательных помещений при складе (туалеты, душевые, подсобные помещения, раздевалки для персонала).
Оптико-волоконные телекоммуникации.
Огороженная и круглосуточно охраняемая, освещенная благоустроенная территория.
Расположение вблизи центральных магистралей.
Профессиональная система управления.
Опытный девелопер
Наличие системы учета и контроля доступа сотрудников.
Автономная электроподстанция и тепловой узел.
Ж/Д ветка
Одноэтажное складское здание, предпочтительно прямоугольной формы вновь построенное или реконструированное.
Площадь застройки 45-55%.
Ровный бетонный пол с антипылевым покрытием, с нагрузкой не менее 5 тонн/м 2, на уровне 1,20 м от земли.
Высота потолков от 8 метров.
Регулируемый температурный режим.
Наличие системы пожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения.
Наличие достаточного количества автоматических ворот докового типа (dock shelters) с погрузочно-разгрузочными площадками регулируемой высоты (dock levelers), (не менее 1 на 1000 кв.м.).
Система охранной сигнализации и система видеонаблюдения.
Система вентиляции.
Пандус для разгрузки автотранспорта.
Наличие площадок для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей.
Наличие офисных помещений при складе.
Наличие вспомогательных помещений при складе (туалеты, душевые, подсобные помещения, раздевалки для персонала).
Оптико-волоконные телекоммуникации.
Огороженная и круглосуточно охраняемая, освещенная благоустроенная территория.
Расположение вблизи центральных магистралей.
Профессиональная система управления.
Опытный девелопер.
Наличие системы учета и контроля доступа сотрудников.
Автономная электроподстанция и тепловой узел.
Ж/Д ветка.
Одно-, двухэтажное складское здание, предпочтительно прямоугольной формы вновь построенное или реконструированное.
В случае двухэтажного строения - наличие достаточное количества грузовых лифтов/подъемников, грузоподъемностью не менее 3 тонн (не менее 1 на 2000 м 2).
Высота потолков от 6 метров.
Пол - асфальт или бетон без покрытия.
Система отопления.
Пожарная сигнализации и система пожаротушения.
Пандус для разгрузки автотранспорта.
Наличие площадок для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей.
Охрана по периметру территории.
Телекоммуникации.
Система охранной сигнализации и система видеонаблюдения.
Наличие вспомогательных помещений при складе.
Система вентиляции.
Офисные помещения при складе.
Наличие системы учета и контроля доступа сотрудников.
Автономная электроподстанция и тепловой узел.
Ж/Д ветка.
Капитальное производственное помещение или утепленный ангар.
Высота потолков от 4 метров.
Пол - асфальт или бетонная плитка, бетон без покрытия.
В случае многоэтажного строения - наличие грузовых лифтов/подъемников.
Ворота на нулевой отметке.
Наличие площадок для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей.
Система вентиляции.
Система отопления.
|
